📌 Kısa cevap
Kiracının kira bedelini hiç ödememesi, eksik ödemesi veya düzensiz ödemesi halinde; Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu kapsamında tahliye ve alacak tahsiline yönelik çeşitli hukuki yollar bulunmaktadır. Temerrüt nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve tahliye talepli icra takibi bu yolların başlıcalarıdır.
📖 Detaylı açıklama
Kiracı kirayı ne zaman ödemek zorundadır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesine göre kiracı;
- Sözleşmede belirlenen tarihte,
- Böyle bir düzenleme yoksa yerel adetlere göre,
- O da yoksa her ayın sonunda
kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
👉 Uygulamada kira günü sözleşmede açıkça belirlenir ve kiracı bu tarihte ödeme yapmak zorundadır.
👉 1 gün gecikme dahi temerrüt sayılabilir.
Kira kaç ay ödenmezse tahliye edilir?
👉 Tek bir kira ayının ödenmemesi bile tahliye için yeterlidir.
Bu durumda:
- Kiracıya yazılı ihtar gönderilir
- En az 30 gün süre verilir
- Ödeme yapılmazsa tahliye süreci başlatılır
Temerrüt nedeniyle tahliye nasıl yapılır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre;
- Kiracı kira borcunu ödemezse
- Ev sahibi yazılı ihtar gönderir
- Konut ve işyeri kiralarında en az 30 gün süre verir
👉 Bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilir ve tahliye davası açılır.
📌 Kritik nokta:
İhtar gönderilmeden önce kiracı ödeme yaparsa tahliye imkanı ortadan kalkar.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre;
- Aynı kira yılı içinde
- İki farklı ayda kira ödenmez
- Ve her biri için ihtar gönderilirse
👉 kira yılı sonunda tahliye davası açılabilir.
Tahliye talepli icra takibi nasıl yapılır?
İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesine göre;
- İcra müdürlüğünde takip başlatılır
- Kiracıya ödeme emri gönderilir
- 7 gün içinde itiraz etmezse
- 30 gün içinde ödeme yapmazsa
👉 Tahliye talep edilebilir.
👉 Bu yöntem en hızlı sonuç veren yoldur.
Kiracı itiraz ederse ne olur?
Kiracı 7 gün içinde itiraz ederse:
👉 İcra takibi durur
Ev sahibi:
👉 6 ay içinde itirazın kaldırılması davası açmalıdır
Mahkeme ev sahibini haklı bulursa:
👉 tahliye gerçekleşir.
Kiranın eksik veya düzensiz ödenmesi tahliye sebebi midir?
Evet.
👉 Eksik ödeme veya düzensiz ödeme
👉 hiç ödememe ile aynı sonucu doğurur
Bu durumda da:
- ihtar
- icra takibi
- tahliye
yollarına başvurulabilir.
Kiracı borcu ödemeden evi boşaltırsa ne olur?
Kiracı evi terk etse bile:
👉 borç ortadan kalkmaz
Ev sahibi:
- icra takibi başlatır
- haciz uygular
Ev sahibi zararını talep edebilir mi?
Evet.
Sözleşme erken sona ererse:
👉 ev sahibi uğradığı zararı kiracıdan talep edebilir
Bu zarar:
- kira kaybı
- yeniden kiraya verme süreci
- boşta geçen süre
gibi unsurları kapsar.
❗ En çok yapılan hatalar
- İhtar göndermeden beklemek
- Sözlü uyarı ile yetinmek
- Süre vermemek
- Arabuluculuğa başvurmamak
- Süreci yanlış yönetmek
📌 Ne yapmalısınız? (Net yol haritası)
- Kiracı kirayı ödemezse ihtar çek
- Süreleri kaçırma
- Doğru hukuki yolu seç
- Gerekirse profesyonel destek al
📝 Kirasını ödemeyen kiracıya gönderilecek ihtarname örneği
İHTARNAME
İHTAR EDEN
(KİRAYA VEREN) : Adı Soyadı/T.C. No: …
ADRESİ : ……………………….
MUHATAP : Kiracının Adı Soyadı/T.C. No:…
ADRESİ : Kira sözleşmesine konu taşınmazın adresi
KONU : Ödenmeyen kira bedellerinin verilen süre içerisinde yasal faiziyle birlikte ödenmesi, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağına ilişkin ihtarımdır.
AÇIKLAMALAR :
1. Mülkiyeti tarafıma ait olan……………….. adresindeki taşınmazda, …/…/…. başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereği “kiracı” sıfatıyla ikamet etmektesiniz.
2. Anılan sözleşmede belirtildiği üzere her ayın ….’de peşin olarak ödemeniz gereken aylık kira bedeli ….TL’dir.
3. Ancak, 2026 yılının …..ve ……aylarına ait kira bedellerini ödeme gününden bugüne kadar geçen uzun süreye rağmen ödememiş bulunmaktasınız. Ödemediğiniz kira bedeli ve aidat borcunuz….TL’dir.
4. İlgili mevzuat gereğince işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 30 (otuz) gün içinde işleyecek yasal faizleri ile birlikte aşağıda belirtilen banka hesabıma ödemeniz gerekmekte olup ödenmemesi halinde sözleşmenin feshi ile alacak ve tahliye davası açacağımı bu yolda sarf edeceğim tüm yargılama giderleri ile vekalet ücreti ve masrafların tarafınıza ait olacağını bildiririm.
SONUÇ VE İSTEM : Sayın muhatap; işbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 (otuz) gün içinde, ……….TL. toplam kira borcunu yasal faizleriyle birlikte ödemenizi aksi takdirde kira sözleşmesini feshedeceğimi, tahliye davası açacağımı ve birikmiş kira alacaklarımın tahsili için icra takibi başlatılacağımı, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin tarafınıza yükleneceğini ihtaren bildiririm.
Ödeme yapılacak banka hesap bilgileri:………
(imza)
İHTAR EDEN
Sayın Noter; Üç suretten ibaret işbu ihtarnamenin bir suretini muhataba tebliğini, bir suretinin noterliğinizde saklanmasını, tebliğ şerhli bir suretinin ise tarafıma verilmesini saygılarımla talep ederim. …/…/202..
(imza)
İHTAR EDEN
🔚 Sonuç
Kiracının kira ödememesi, eksik veya düzensiz ödeme yapması halinde hukuki yollarla tahliye ve alacak tahsili mümkündür. Ancak sürecin doğru yürütülmesi ve doğru yöntemin seçilmesi, hem zaman hem de maliyet açısından büyük önem taşır.
İçerikler güncel mevzuat ve uygulama esasları dikkate alınarak hazırlanır.