📌 Kısa cevap
Ev sahibi, kira sözleşmesi devam ederken keyfi şekilde kiracıyı çıkaramaz. Ancak kira ilişkisi 10 yılı (uzama süreleri dahil) doldurmuşsa, kanunda öngörülen şartlara uymak kaydıyla herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
📖 Detaylı açıklama
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ciddi şekilde korunur. Bu koruma öyle sınırsız değil; kanun koyucu bir denge kurmuş. O denge noktası da 10 yıllık uzama süresi.
Türk Borçlar Kanunu m.347’ye göre kiraya veren, sözleşme süresi bittikten sonra 10 yıl boyunca kiracıyı sebepsiz çıkaramaz. Ama bu süre dolduğunda işler değişir.
Bu noktada tahliye için şu şartların birlikte bulunması gerekir:
- 10 yıllık uzama süresi tamamlanmış olmalı
- Kiracıya süresinde yazılı fesih bildirimi yapılmalı
- Bildirim sonrası dava açma süresi kaçırılmamalı
- Taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılmamış olmalı
Bu şartlardan biri eksikse, dava açsan bile büyük ihtimalle kaybedersin. Mahkemeler burada çok net.
📖 10 yıl dolunca sözleşme otomatik biter mi?
Hayır, en çok yapılan hata bu.
10 yıl doldu diye sözleşme kendiliğinden bitmez. Bu süre sadece sana fesih hakkı verir. Kullanmazsan sözleşme devam eder.
📖 Belirli süreli kira sözleşmesinde 10 yıl hesabı
Belirli süreli sözleşmede sistem şöyle işler:
- Önce sözleşme süresi biter
- Sonra her yıl otomatik uzar
- Bu uzamalar 10 yılı doldurunca tahliye imkanı doğar
Örnek üzerinden net konuşalım:
- Başlangıç: 01.11.2026
- Süre: 3 yıl → bitiş: 01.11.2029
- 10 yıl uzama → 01.11.2039
Bu tarihten sonra artık tahliye için düğmeye basabilirsin.
Ama kritik nokta:
En az 3 ay önce ihtar çekmek zorundasın.Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre;
- Kiracı kira borcunu ödemezse
- Ev sahibi yazılı ihtar gönderir
- Konut ve işyeri kiralarında en az 30 gün süre verir
👉 Bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilir ve tahliye davası açılır.
📌 Kritik nokta:
İhtar gönderilmeden önce kiracı ödeme yaparsa tahliye imkanı ortadan kalkar.
📖 Belirsiz süreli kira sözleşmesinde durum
Burada hesap daha basit:
- Kira başlangıcından itibaren 10 yıl geçmesi yeterli
Örnek:
01.03.2014 başlangıç → 01.03.2024 sonrası fesih mümkün
Ama burada da acele yok:
Her 6 aylık dönemin sonuna göre hareket edeceksin ve yine 3 ay önceden bildirim şart.
📖 Fesih bildirimi (ihtarname) ne zaman gönderilir?
İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesine göre;
- İcra müdürlüğünde takip başlatılır
- Kiracıya ödeme emri gönderilir
- 7 gün içinde itiraz etmezse
- 30 gün içinde ödeme yapmazsa
👉 Tahliye talep edilebilir.
👉 Bu yöntem en hızlı sonuç veren yoldur.
📖 İhtar çekildi, kiracı çıkmadı – ne yapacaksın?
Bu noktada tek yol:
👉 Tahliye davası
Ama hemen koşup dava açamazsın.
Önce zorunlu arabuluculuk var. Anlaşma çıkmazsa:
- Belirli süreli sözleşmede → kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde
- Belirsiz süreli sözleşmede → 6 aylık dönem sonundan itibaren 1 ay içinde
Bu 1 aylık süreyi kaçırırsan?
Sil baştan. Tekrar ihtar çek, tekrar bekle.
📖 Yeni sözleşme yapılırsa ne olur?
Taraflar yeni bir kira sözleşmesi imzalarsa:
👉 Eski 10 yıl çöpe gider
👉 Sayaç sıfırlanır
Bu detayı gözden kaçıran çok kişi var ve ciddi hak kaybı doğurur.
📖 Ev satılırsa yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?
Evet, çıkarabilir.
Yeni malik eski sözleşmeye bağlıdır ama:
- 10 yıl dolmuşsa
- Süre hesabı doğruysa
👉 O da aynı hakları kullanır.
📖 Görevli mahkeme neresi?
Yetkili ve görevli mahkeme:
👉 Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi
❗ En çok yapılan hatalar
- 10 yıl hesabını yanlış yapmak
- İhtarı geç göndermek
- Arabuluculuğu atlamak
- Dava açma süresini kaçırmak
- “10 yıl doldu, direkt çıkarırım” zannetmek
- Şunu net söyleyeyim: Bu iş usul işi. Usulü kaçırdın mı, haklı olsan bile kaybedersin.
📌 Ne yapmalısınız? (Net yol haritası)
Eğer kiracıyı bu yolla çıkarmak istiyorsan:
- Sözleşmenin türünü netleştir
- 10 yıl hesabını milimetrik yap
- İhtarı zamanında gönder
- Arabuluculuğu başlat
- Süreyi kaçırmadan davayı aç
- Bu süreçte hata yapma lüksün yok.
📝 10 yıllık kiracıya gönderilecek ihtarname örneği
İHTARNAME
İHTAR EDEN
(KİRAYA VEREN) : Adı Soyadı/T.C. No: …
ADRESİ : ……………………….
MUHATAP : Kiracının Adı Soyadı/T.C. No:…
ADRESİ : Kira sözleşmesine konu taşınmazın adresi
KONU : Borçlar Kanunu 347. maddesi kapsamında kira sözleşmesinin feshi ve kiralanan taşınmazın tahliye edilmesine ilişkin ihtarımdır.
AÇIKLAMALAR :
Sayın Muhatap,
…………………. adresinde bulunan ve halen ikamet etmekte olduğunuz taşınmaza ilişkin olarak imzaladığımız …………başlangıç tarihli kira sözleşmesi ………………. tarihinde sona erecektir. Anılan kira sözleşmesi tarafımca yenilenmeyecek olup feshedilecektir.
Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi: “…on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. …” hükmünü içermektedir.
Anılan madde ile kira sözleşmesi birlikte değerlendirildiğinde, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren yasal uzama süresinin dolduğu ve bu süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay öncesinden bildirimde bulunulması yasal gereklilik arz ettiğinden iş bu ihtarı tarafınıza keşide etmek zorunda kalmış bulunuyorum.
Bu nedenle söz konusu kira sözleşmesinin uzama yılı süresi olan…….. tarihinde yenilenmeyeceğini ve uzatılmayacağını, fazlaya ilişkin tüm talep ve dava haklarımız saklı olmak üzere en geç ……….. tarihinde başkaca herhangi bir ihtar ve ihbara gerek olmaksızın kayıtsız ve şartsız olmak suretiyle içinde kiracı olarak bulunduğunuz konutu/taşınmazı tarafınıza teslim edildiği şekilde ve sağlam olarak tahliye etmenizi; aksi takdirde aleyhinize “tahliye davası” açılacağı, vekalet ücreti, yargılama gideri ile diğer tüm masrafların işleyecek yasal faiz ile birlikte tarafınıza yükletileceği hususlarını ihtaren bildiririm.
(imza)
İHTAR EDEN
Sayın Noter; Üç suretten ibaret işbu ihtarnamenin bir suretinin muhataba tebliğini, bir suretinin noterliğinizde saklanmasını, tebliğ şerhli bir suretinin ise tarafıma verilmesini saygılarımla talep ederim. …/…/202..
(imza)
İHTAR EDEN
🔚 Sonuç
Ev sahibi kiracıyı keyfi şekilde çıkaramaz. Ama 10 yıl dolduysa oyun değişir. Kanun sana güçlü bir imkan verir ama karşılığında disiplinli hareket etmeni ister.
Süreleri kaçırmazsan tahliye alırsın.
Ama “nasıl olsa çıkarırım” mantığıyla gidersen, kiracı yıllarca daha içeride kalır.
İçerikler güncel mevzuat ve uygulama esasları dikkate alınarak hazırlanır.